Terminy i zasady rękojmi u dewelopera

Sprzedaż nieruchomości to istotna część obrotu gospodarczego. Obecnie rynek ten rozwija się w dynamicznym tempie, aczkolwiek podnoszenie stóp procentowych i rosnąca inflacja wyhamowały popyt na mieszkania i domy od deweloperów. Przy masowych projektach budowlanych jednak może dochodzić do pomyłek. Jakie w związku z tym przysługują prawa kupującemu nieruchomość i w jakim terminie może z nich skorzystać?

Co to jest rękojmia dewelopera?

Rękojmia dewelopera to forma odpowiedzialności dewelopera, która gwarantowana jest przepisami prawa zawartymi w Kodeksie Cywilnym. Z tego też względu kupujący może skorzystać z przysługujących mu uprawnień z tytułu rękojmi, na przykład wymiany rzeczy na wolną od wad lub jej naprawy. Istotne jest, że nie można zrzec się rękojmi i sprzedawca nie może jej regulować wobec własnych przemyśleń (art. 556 Kodeksu cywilnego).  

Czym są wady fizyczne lub prawne nieruchomości?

Jak już sama nazwa wskazuje, wady odnoszą się do cech danej rzeczy, które mają charakter niepożądany i wynikają z pomyłki lub błędu, na przykład przez zastosowanie nieodpowiednich materiałów budowlanych, czy też niezastosowanie się do projektu budowlanego lub użycie zbyt małej liczby składników. 

W przypadku nieruchomości może również dojść do powstania wad fizycznych, jak i prawnych. Wada prawna jest zdecydowanie rzadziej spotykana w przypadku mieszkań czy domów, które kupowane są od dewelopera, ale nie oznacza to, że nie jest możliwa. Będzie ona miała miejsce, jeśli nieruchomość:

• stanowi własność osoby trzeciej, 
• jest obciążona prawem osoby trzeciej,
• jest ograniczona w użytku i rozporządzaniu w związku z decyzją organu lub orzeczeniem sądu.

W obrocie nieruchomościami znacznie częściej jednak można spotkać się z wadami fizycznymi. Z reguły mają one związek z konstrukcją budynku lub użyciem nieodpowiednich elementów. Wady fizyczne występują w przypadku:

• braku właściwości, którą nieruchomość powinna posiadać ze względu na cel oznaczony w umowie, okoliczności czy przeznaczenie;
• brak właściwości, które zostały wcześniej zagwarantowane przez sprzedającego;
• niemożności użytkowania nieruchomości w celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżeń;
• wydania rzeczy w stanie niezupełnym.

Jakie są terminy rękojmi?

Terminy związane z rękojmią nie są jednolite, gdyż różnią się od siebie w zależności od tego, czy dotyczą one terminów przedawnienia roszczeń na drodze sądowej, czy okresów odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy. W przypadku odpowiedzialności za wady rzeczy, sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem 2 lat od dnia wydania rzeczy. Inny termin będzie dotyczył nieruchomości, który wynosi 5 lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Są to terminy, w czasie których istnieje możliwość dowiedzenia się o wadzie. Warto także dodać, że kupujący od momentu stwierdzenia wady ma rok na dochodzenie swoich praw. Jeśli natomiast chodzi o konsumentów termin przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminu na stwierdzenie wady.

Artykuł partnera